2013年4月2日星期二

REIT涨势延烧





虽然房地產信託(Reits)股价去年大幅上扬创新高,但拉昔胡申研究仍看好这类投资工具今年可维持超越大市的表现,虽然涨幅会在大选后因投资者风险胃纳提高而受限。

拉昔胡申研究相信,房產信託股在去年创下新高后,这股涨势可持续,预计今年表现仍可超越大市5%。虽然股价已走高,但拉昔胡申研究分析员艾拉(Alia Arwina)表示房產信託在全国大选后可维持在高点。

无论如何,分析员同时指出,由於大选后投资者將转向高贝他(beta)股如房地產和建筑领域,因此房產信託的上行空间会稍微受限。拉昔胡申研究给予房產信託「中和」投资评级。

分析员艾拉周二在「大马房產信託:涨潮是否逆转?」的市场展望讲座中,看好该领域今年的走势。

房產信託股今年第一季整体上扬4.5%,优於富时综指的下跌0.6%。由於股价上涨,估值达到歷史新高,导致大型房產信託如:柏威年房產信託(PAVREIT,5212,主板房產信託股)、怡保花园房產信託(IGBREIT,5227,主板房產信託股)和嘉德大马房地產信託(CMMT,5180,主板房產信託股)的周息率已降至4.5%以下。

3正面因素带动

艾拉指出,房產信託今年会由3项正面因素带动,第一、零售销售成长;第二、低利率环境;第三,產业价值的资本报酬率(Cap Rate)在下跌趋势。

她表示,零售销售今年预测成长6%,市场也预期国家银行会维持利率在3%不变。此外,房產的资本报酬率从2008年的6%-7%,目前降低至5%-6%,显示房地產的投资收益减少,將吸引投资者转向房地產信託领域。

由於去年外围环绕著经济不稳定,以及我国的大选风险,投资者纷纷寻找防御性和高週息率的抗跌股,房產信託股纷纷在2012年创下新高。

双威房地產投资信托(SUNREIT,5176,主板房產信托组)股价去年共涨了24%,今年在1.50令吉水平波动,年初至今微扬0.6%。

柏威年房產信託股价2012年全年涨了27.5%,今年仍维持上升势头,今年已取得16%涨幅。雅饰房地產(AXREIT,5106,主板房產信託股)股价去年上涨19.5%,今年涨势不减,年初至今上扬15%。

艾拉表示,在2008年的全国大选后,房產信託股表现仍超越大市5%。比较当年全球面对美国次贷危机,现在外围已转好,相信今年在选举后房產信託还是会保持涨势,但料幅度不会高达5%。

此外,艾拉指出,柔佛伊斯干达的產业市场会是领域另一个激励因素。比较巴生谷地区的发展已成熟,当地还有很大的成长空间。

雅饰房地產会是主要受惠者,其在柔佛拥有数项工业资產。

看淡办公楼信託股

在房產信託领域当中,拉昔胡申研究最看好零售类別股,如柏威年房產信託、怡保花园房產信託和双威房地產投资信托。上述3家房產信託都在吉隆坡拥有地標性的大型购物商场,每个周末都吸引大量人潮,停车场一位难求。

艾拉预测,2013年零售信託股营业额平均可成长5%。

至於办公楼环节的信託股则较为看淡,因办公室空间已供过於求,预计在2016年之前市场会出现额外2480万平方呎空间。而且,办公楼信託也面对租户约满离开后,难以寻找新租户的窘境。办公楼租约一般为期3年。她举例,桂嘉资本(QCAPITA,5123,主板房產信託股)位於八打灵的桂嘉大楼在去年4月因匯丰银行离开,导致大楼空置。

在工业信託股方面,艾拉表示,领域的成长取决於宏观经济环境。但租户拥有较高的议价能力,因业者的资產一般只面对一个租户,导致租金上调空间不大,但优点是租约一般较长期在5年以上,可保证收入的持续性。









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