5大主题 激励房地產领域

我国房地產领域在2012年表现疲弱，跑输大市。步入2013年，情况却相信会出现好转。黄氏星展唯高达研究指出，今年房地產领域將由5大主题带动，为领域带来活力和价值重估。 这5大主题分別是，1）更多房產信託（REIT）的设立、2）大马依斯干达特区（Iskandar Malaysia）的蓬勃发展、3）新铁路路线的工程，4）政府大规模的重建计划，以及5）房地產公司併购或私有化活动。

碍于屋价高居不下，黄氏星展唯高达研究认为，2013年大马房地產领域將维持疲软走势。在土地和建筑成本持续上升，加上银行严格的贷款条例下，房地產价格预测將保持高企，民眾的购屋负担能力是今年领域面对的问题。

虽然负担能力问题未被解决，但受益于市场看好全球经济將在今年復甦，消费者情绪也隨之获得改善，黄氏星展唯高达研究分析员余美慧预计，大马在2013全年的房地產销售量將微升1%。

今年房地產价格料扬3%

回顾2012年首9个月，大马房地產销售按年上涨3%，达1亿零700万令吉，至2010年和2011年的双位数成长相差甚远。

余美慧表示，这主要归纳于3大原因：受全球经济不確定性影响的消费者情绪、房地產大幅升值引发的负担能力问题，以及国家银行从2012年1月1日开始实行的尽责借贷指南。

「我们估计今年的房地產价格將上扬3%，与通胀率同步。」

然而，高企的价格或会导致消费者位于郊区的可负担房屋，更加偏远市区，同时提高建筑面积较小的產业的需求量。

此外，可贷款额度从全盛时期的90至95%，减少至70至80%。

自2010年11月起，国家银行更对第三间房屋贷款设定70%顶限，对需求带来冲击，特別是高档產业。

无论如何，有地產业和位于黄金地段的產业则因为供应减少，预料將继续受追捧。每单位售价低于50万令吉的大眾房產，相信也將保持高需求量。

2012年首9个月的新房屋贷款申请按年增加2%，但平均贷款批准率却比2011年同期的53%来得低，只有50%。

二手屋市场也同样受到保守的银行估值影响。无论如何，新屋市场却似乎不受影响，就算基准价格创新高，发展商的销售量依然保持强劲。

放贷能力高

余氏相信，2013年银行將会更严谨，但在以產业作抵押及產业价格上涨的趋势下，银行將会继续批出房屋贷款。

「同时，目前银行的贷款对存款比例（LDR）才处于81%，而不良抵押贷款的数量也正减少中，因此银行的放贷能力还是很高。」

「我们也发现外资银行对持有强稳资產负债表的客户抱持较宽容的態度，就算他们已超出债务比例上限。」

她补充，房贷率也维持著竞爭力，处于基本贷款利率（BLR）-2.4%或-4.2%的低水平，而贷款年期也依然宽鬆（40年或70岁，视何者较短）。

大部份的发展商也都在施工期间，提供免利息配套或诱人的折扣、赠品等，以吸引更多的买家。

此外，黄氏星展唯高达研究仍然对房產信託的收益率和成长抱持正面看法，但估值已经提高，对实际净资產价值（RNAV）平均45%的折价，接近歷史平均水平；但0.8倍的价格对帐面价值（P/BV）则低于歷史平均水平。

黄氏星展唯高达研究认为，潜在的首次公开售股（IPO），如IOI產业上市，將为领域注入活力。

分析员认为，实达集团（SPSETIA，8664，主板產业股）已经超卖；永泰大马（WINGTM，2976，主板產业股）则被市场忽略，其零售业务和檳城的大眾住宅市场，都是尚未被发掘的瑰宝。

至于零售產业信託的控股公司，双威（SUNWAY，5211，主板產业股）和怡保花园（IGB，1597，主板產业股），都以大折价交易。

分析员首选股为KLCC產业（KLCCP，5089，主板產业股），假设可將阳光广场（Suria Mall）注入合股房產信託，其实际净资產价值將可提高16%，至每股8.70令吉，具有39%上行空间。

展望2013年　併购私有化料频传

展望2013年，黄氏星展唯高达研究列出了房地產市场5项值得留意的主题：1）成立房產信託、2）新铁路路线、3）政府重建计划、4）大马依斯干达特区，以及5）併购或私有化活动。

1.成立房產信託

由于全球经济的不確定性，房產信託凭著其盈利弹性和较高的收益率，受到市场追捧，同时被当作对冲通货膨胀的工具。

尤其是大规模的零售房產信託，表现更是超越其它大马房產信託和富时大马综合指数，甚至以高于新加坡房產信託的溢价进行交易。

大马零售房產信託比新加坡更具成长潜能，主要因为拥有较强的续租租金以及更多的收购管道。

「我们预测，在投资者强大的购兴和税收优惠扶持下，將鼓励更多的大马零售房產信託陆续被推出，使其价值能够获得全面释放。」

余美慧透露，许多主要的商场仍然由房地產发展商或企业集团私人持有，意味著房產信託拥有潜在且强大的资產注入管道。

在房產信託方面拥有潜能的发展商，包括：

KLCC產业（KLCCP，5089，主板產业股）

KLCC產业变身合股式房產信託（stapledREIT）的重组计划获得市场看好，其价值在过去2个月被大幅地重新评估。

如果KLCC產业把阳光广场（SuriaKLCC）也注入房產信託內，预计將有助提高实际净资產价值（RNAV）16%，至每股8.70令吉。

该广场的最新估值为44亿令吉，净可租用面积（NLA）达110万平方英尺。此外，持有该广场的60%股权的KLCC產业正计划扩建更多的零售空间。

莫实得控股（BSTEAD，2771，主板种植股）

莫实得控股持有2家位于珍珠白沙罗（Mutiara Damansara）的购物中心--TheCurve及宜家（IKEA），共值13亿令吉，净可租用面积达110万平方英尺。这2家购物中心皆能够被注入为房產信託。若成功落实潜在的房產信託计划，莫实得控股或会將其位于葛京路（Jalan Cochrane）捷运站附近的新广场计划也包括在內。

WCT有限公司（WCT，9679，主板建筑股）

WCT有限公司目前正建立其零售商场组合，以增加经常性收入基础，从2011年的15%增加至2016年的25%。

届时，该集团旗下將拥有3家足以注入为房產信託的大规模商场，即去年5月开幕的佰乐泰购物商场（Paradigm Mall）（净可租用面积68万平方英尺）、今年首季竣工的吉隆坡第二国际机场（KLIA2）零售（净可租用面积35万平方英尺，35年的特许经营权），以及预计2017年竣工的华联商场（OUG Mall）（净可租用面积100万平方英尺）。

四海栈控股（See Hoy Chan）

可能掛牌上市的四海栈控股近期翻新旗下的万达广场（1 Utama），预计价值达30万令吉，净可租用面积达200万平方英尺。同时，也不排除万达广场可能与邻近的5星级万达酒店（One World Hotel）以及两座First Avenue办公楼一起注入成为房產信託。

大城市（BRDB，1473，主板產业股）

近期被私有化的大城市，目前正为其刚新装修完毕的孟沙购物中心（Bangsar Shopping Centre）进行招標工作。

大城市旗下產业同时包括吉隆坡CapSquare广场及柔佛的Permas Jusco广场。

另外，余美慧表示，不排除会有更多的外资公司来马推出房產信託。例如，早前新加坡的凯德商用產业（Capita Malls Asia）成立嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）。更多的房產信託以新的基准收益率推出，以及正面的监管政策改善，相信將进一步为房產信託领域带来重估。

2.新铁路路线

预计在2017年7月竣工的第一期捷运工程（MRT1）进展符合预期，共230亿令吉的建筑合约也已派发其中的200亿令吉。

至于第二和第三捷运工程，目前已进入最后的规划与评估阶段，路线和车站位置预计將在明年公佈。

根据去年公佈的城市铁路网络规划草案，潜在的捷运交匯站包括冼都（Sentul）、白沙罗市中心（Pusat Bandar Damansara）、敦拉萨金贸中心（TRX）以及双溪毛糯大马树胶研究院（RRIM）。

余美慧相信，位于吉隆坡市中心边缘的主要捷运交匯站將拥有最高的上涨空间。杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板產业股）、雪兰莪实业（SPB，1783，主板產业股）以及国浩置地（GUOCO，1503，主板產业股）將成为最大受益者。

虽然距离竣工依然还有一段时间，但所涉及的土地將开始浮现升值。

原有的土地持有人拥有更强的定价优势，如实达集团（SPSETIA，8664，主板產业股）和双威皆把捷运工程的溢价，纳入新项目的售价內。

另外，目前仍处探討阶段的新马高速铁路系统（HSR），预计耗资200亿至250亿令吉，以公私联营伙伴方式进行。

若没有受到大选影响，政府料將在今年中旬进行资格预审的招標工作。

游客量將提升

在完成此铁路系统后，从新加坡到吉隆坡的行程將从目前的6小时车程，缩短至仅90分钟。

余美慧认为，这將带动两地的游客量，而相比新加坡產业市场，有著极大折价的吉隆坡產业，也將被重新估价。

在吉隆坡市中心持有大规模土地的业者，如KLCC產业、杨忠礼置地、永泰大马、实达集团、马资源（MRCB，1651，主板建筑股）及达全球（TAGB，5158，主板產业股），將从中获益不浅。

在进行中的轻快铁（LRT）延长工程，预计在2015年竣工，届时路线將到达梳邦USJ、蒲种以及莎阿南Glenmarie。

森那美（SIME，4197，主板贸服股）、IOI產业（IOI Properties）和岛屿（I&P）將会是最大受惠者。高美达（GLOMAC，5020，主板產业股）及UOA发展（UOADEV，5200，主板產业股）在蒲种和Glenmarie也各自拥有发展项目。

3.政府重建计划

「估计在大选尘埃落定后，政府將公佈双溪毛糯大马树胶研究院、敦拉萨金贸中心、新街场的大马镇（Bandar Malaysia）以及武吉免登综合城（Bukit Bintang City Centre）等，4项高规格政府重建项目的更多详情。」

占地2330英亩的双溪毛糯大马树胶研究院土地，总发展价值达100亿令吉。

大马树胶研究院的土地重建计划成功率，取决于雪州政府批准大蓝图中的交通枢纽以及160英亩绿色公园的发展。

马资源、帝沙花园城（Desa Park City）、实达集团和成隆机构（DIJACOR，5401，主板產业股）被视为此项目的夺標领先者。敦拉萨金贸中心占地80英亩，总发展价值达260亿令吉。虽然吉隆坡大量的办公室供应令人担忧，但该贸易中心能够依赖其策略性的地点、计划中的捷运交匯站，以及2012年財政预算案所公佈的特別津贴，在竞爭中脱颖而出。

其它的重建计划还包括进行中的葛京路项目。

莫实得控股早前以1亿零700万令吉，从母公司手中购得该地段，並计划重复珍珠白沙罗的成功案例。

宜家也承诺在当地兴建一家120万平方英尺的零售商场。通过政府重建计划，官联或土著相关企业，以及拥有强劲品牌的发展商，都会是潜在的受益者。

4.大马依斯干达

隨著强劲的投资流入大马依斯干达特区，2012年首11个月的承诺投资已高达204亿令吉，各领域迄今的总投资数额达到1051亿令吉。

当中64%的投资数额或677亿令吉为国內投资，其余的375亿令吉则来自海外。

余美慧看好大马依斯干达將引起国內和海外发展商的兴趣，其中玛迪尼（Medini）的售价从一年前的每平方英尺38令吉，暴涨至每平方英尺200令吉，便充分显示出这一点。2012年被视为是努沙再也（Nusajaya）的引爆点。此外，新加坡腾飞集团（Ascendas Group）的加入，也被视为吸引更多商业活动到来依斯干达的催化剂。腾飞集团將以9年，分3个阶段的时间，在368英亩的地段设立高科技园区。

与腾飞集团的合作，有助UEM置地（UEMLAND，5148，主板產业股）扩大其品牌、市场佔有率以及工业客户群。

新加坡方面，如果当地政府推出更多租赁或购买工业土地的条规，又或者限制外劳人数的流入，余美慧预测当地许多的中小型企业，將转向依斯干达。虽然价格在过去数年大幅升值，但努沙再也的工业土地依然保持高企的需求量。同时，中国產业发展商也前来分一杯羹。

碧桂园早前以9亿令吉的价格，从IskandarWaterfront控股手中收购位于金海湾（Danga Bay）55英亩的黄金海滨土地。此项交易也改写了依斯干达土地交易的价格基准。

过去两个月，依斯干达的游客量激增，相信与乐高乐园（Legoland）和公主港（Puteri Harbour）家庭主题乐园的开幕有关。

乐高乐园在学校假期期间週末的参观人数达到每天1万5000人，柔佛许多酒店也纷纷爆满。

即將开幕的商贸酒店（Traders Hotel）与乐高乐园酒店料將改善依斯干达的酒店供不应求问题。余美慧认为，在依斯干达拥有大规模的將成为最大贏家。

UEM置地凭著在努沙再也的1万1000英亩地库，在当地急升的地价中受益最深。

Iskandar Waterfront控股手中的4000英亩地库也不容忽视；双威（SUNWAY，5211，主板產业股）和吉星机构（CRESNDO，6718，主板產业股）也分別在当地持有1470英亩及3000英亩的地库。

5.併购或私有化

大马房地產领域在去年落后大市，全年成长6%，远不如富时大马综合指数的12%成长，平均价格对帐面价值（P/BV）也跌至歷史新低。在估值吸引之下，发展商或者会选择收购公司股权以获得土地，而非去竞標收购地库。

「併购面对的课题，如价格、集资、监管部门的批准、控制以及协同效应方面，都是需要解决的。」

余美慧补充，大股东们也將藉此机会，对流动性差但资產价值高，而且被低估的公司进行私有化。

近期房地產领域的併购活动包括UEM置地与阳光（Sunrise）、双威控股与双威城（SunwayCity）、森那美与依恩奥（E&O，3417，主板產业股）、Iskandar Waterfront与地不佬盛大（Tebrau，1589，主板產业股），还有目前商討中的马资源与Nusa Gapurna；而私有化方面则有大城市。这些收购出价平均在价格对资產价值1.1倍，比最后交易价格平均具17%溢价。

「我们不排除部份被私有化的公司將在重组后重新掛牌上市，如IOI產业、大城市（以產业信託方式），以及岛屿-彩虹企业（Pelangi）-八打灵花园（Petaling Garden Bhd）。岛屿、彩虹企业和八打灵花园，可能会被注入森那美或实达集团，进而成为全马最大的发展商。」

对于潜在併购或私有化目標，余美慧列出3项標准：一，拥有优质的资產，如巴生谷、檳城和依斯干达一带。二，具吸引力的估值。三，大股东持大批股权。据上述標准，符合潜在私有化目標包括国浩置地、雪兰莪实业、怡保花园（IGB，1597，主板產业股）等。